Big Take · 2026-08-25 · 17 分钟

土地规模与估值

核心摘要

摩门教会通过其房地产投资部门 Property Reserve，将数十年来低调持有的农业土地转化为大型住宅社区和商业地产。本集解答了教会土地规模多大、如何投资、以及这种扩张对社区和透明度的影响。

教会是美国最大的私人土地持有者之一，持有约240万英亩土地，相当于三个罗得岛大小。 通过第三方数据机构对数千个县的税务记录和销售交易数据进行分析得出。估值超过200亿美元，但由于得克萨斯等州不要求披露成交价格，这一数字被严重低估。
教会通过多个子公司和实体购买土地，无法获得完整的子公司清单。 记者向数据提供商提供了多个地址、多个实体名称和关键成员姓名，才拼凑出大致全貌。比如 Tributary 项目是1980年代以折扣价购买的，开发后价值将增长数倍。

教会偏好全现金交易、不举债，与其信仰有关，且投资周期长达50至100年。 受访者表示教会"说到做到，握手即成交"，即使出价略高于市场也愿意下注。2021年其土地部门以近2.1亿美元击败比尔·盖茨的公司，买下接近曼哈顿面积大小的华盛顿农场破产组合。
资金来自成员什一税（收入的10%）和庞大的投资机器。 其投资管理公司 Ensign Peak Advisors 在 SEC 备案中显示，截至6月底资产超过600亿美元。消息人士将其投资部门比作"主权财富基金"。

2017年 Ashley Powell 接管 Property Reserve 后，投资从农田牧场转向更高收益的商业地产。 他开始投资豪华公寓、酒店和全美仓储组合。最近的新动向是将已持有数十年的农田转为总体规划住宅社区，如 Tributary（近1000英亩、容纳12000人）和佛罗里达的 Sunbridge。
教会购买土地时以折扣价入手，开发后价值飙升。 例如 Sunbridge 所在地几十年前是沙漠牧场土地，现在建有豪华住宅、工业组合和办公楼。

教会缺乏透明度引发成员和监管关注。 前 Ensign Peak 投资经理作为吹哨人上 60 Minutes 节目，称教会实际管理的资产远超报告数字，像"秘密对冲基金"。2023年教会和 Ensign Peak 支付500万美元和解 SEC 指控——使用空壳公司隐藏持仓以规避披露要求。教会称此为"错误"并后悔，但否认吹哨人的指控。
与天主教会形成对比：摩门教会极度集权，所有投资从犹他州统一运营；天主教会则由各教区独立持有财产，梵蒂冈不统一管理。 因此要估算天主教会总资产是完全不同的项目。

开发计划引发环保和社区争议，尤其在佛罗里达。 教会拥有巨型 Deseret 牧场，试图将其中5.2万英亩（比曼哈顿和旧金山加起来还大）并入奥兰多市以利于开发，遭到大量居民和议员反对，2024年该扩张计划被叫停。争议涉及野生动物走廊、水资源使用和城市扩张控制权。
在科罗拉多等地则有居民欢迎开发。 离 Tributary 项目很近的市议员 Amy Wiles 对教会将带来的杂货店感到兴奋，因为目前附近没有任何商店。

❝ They think with a very long-term view. So the types of investors that I cover, for example, you know, let's just say they look at an office building. They look at leases that span 15 years. You know, they might look at selling in 10 to 20 years. The Mormon Church looks in a generational perspective, 50 to 100 years. ❞
❝ People that we have spoken to say that the Mormons mean what they say and they do what they say. So if they shake hands with you, the deal will get done. If it's something that they believe in, even if it's slightly above what the market thinks it is at this moment, they're willing to make that bet. ❞
❝ So really, the $ 20 billion figure is an underestimation. ❞

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